伊比利亚两国深陷住房危机 供应短缺成欧盟“重灾区”

葡萄牙和西班牙正面临欧盟最为严峻的住房危机之一。受移民驱动的人口增长、行政效率低下及建筑成本高企等多重因素叠加影响，两国住宅供应缺口持续扩大，由此引发的价格上涨与社会压力已上升为突出的经济与民生议题。

据西班牙央行研究测算，2021年至2025年间，葡萄牙住房建设缺口达30万套，占该国去年家庭总数的6.6%；同期西班牙住房缺口为75万套，占家庭总数的3.7%。而欧元区同期平均缺口仅占总存量的0.5%。此外，两国的公共住房存量在欧盟成员国中也处于较低水平。

葡萄牙央行行长阿尔瓦罗·桑托斯·佩雷拉在书面回应中表示，住房可负担性问题在葡萄牙属于持续性关切，在里斯本及波尔图等地区表现尤为突出。他指出，近年来移民的大量涌入导致常住家庭数量增加，但解决问题的关键在于增加新房供应。据葡萄牙央行数据，2025年住房建设进度基本跟上新家庭组建的速度，部分归因于移民流入减缓，但此前多年积累的存量缺口依然存在。

葡萄牙自2024年起由中右翼政府执政，当局虽未采取反移民论调，但通过收紧入境规则及临时居留要求等措施调节人口流入。桑托斯·佩雷拉强调，应将政策重点置于供应端，因为供应不足是长期缺口的根源所在。葡萄牙房地产开发商与投资者协会首席执行官曼努埃尔·玛丽亚·贡萨尔维斯指出，建筑行业至今未能从欧元区危机造成的冲击中恢复，企业流失、劳动力短缺及产能下降问题突出。他表示，开发商有意开工，但建筑成本攀升及过度官僚化使得面向中产阶级的住宅项目难以盈利，迫使行业转向高端市场。

西班牙方面，住房已成为公众最关切的议题。由左翼少数党政府执政的西班牙维持开放移民政策，自2022年以来外国出生人口年均增长约66.5万人，进一步推高了住房需求。由于首相佩德罗·桑切斯在议会难以推动重大立法，且住房事务涉及地方权限，其住房政策推进面临较大制约。今年4月，政府批准了一项2026至2030年间总额70亿欧元的住房计划，涵盖公共住房建设及空置建筑改造等内容。

在需求侧，旅游短租公寓的扩张进一步压缩了两国面向居民的长期租赁房源供给。开发商及民间团体反映，住房短缺已迫使部分居民借宿亲友家中、合租单间甚至接受超长通勤。据Numbeo数据及德意志银行计算，在里斯本，平均收入者租住市中心一居室公寓需花费收入的110%以上，为欧洲最高水平；在马德里和巴塞罗那，该比例亦达75%。

西班牙大型开发商Ibosa总经理胡安·何塞·佩鲁乔表示，审批程序冗长及法律争议是主要障碍之一，获得新地块开发许可往往耗时数年。他同时指出，寻求平价住房的劳动移民数量快速增长是更为突出的市场变量，当前销售与租赁价格均已达到与居民收入不相匹配的水平。

针对当前困局，葡萄牙议会今年已批准降低建筑增值税及简化许可程序等措施，业界认为这将有助于改善住房项目的经济可行性。西班牙央行在测算中采用新家庭净增长数与两年前获批建筑许可数的差值作为衡量标准，并计入建设周期。该机构指出，德国作为欧盟主要经济体，其住房供应表现相对稳健，2021至2025年间按建筑许可计算略有盈余，但若以完工数量计则存在微小缺口。