抵押贷款票据代币化如何重塑全球房地产金融

2025年10月29日 | 11:46

全球房地产价值超过30万亿美元，但其中大部分仍被锁定在流动性差、以纸质形式存在的系统中，普通投资者无法参与。区块链代币化正在改变这种现状。

从 2024 年初到 2025 年 10 月，代币化的现实世界资产市场规模从 100 亿美元增长到 338 亿美元。抵押贷款支持证券是该领域增长最快的细分市场之一，摩根大通、贝莱德和富兰克林邓普顿等主要机构已经开始将房地产债务工具代币化。

行业分析师预测，到 2025 年底，代币化 RWA 市场规模将达到 5000 亿美元，到 2030 年可能达到 16 万亿美元。抵押贷款票据和房地产债务占据了这一市场机遇的很大一部分。

了解现实世界的资产代币化

RWA代币化将实物或金融资产的所有权以数字代币的形式表示在区块链

区块链的核心是区块组成的数字链，但并非传统意义上的区块链。这些“区块”由信息比特组成，当我们提到“区块”和“链”时，我们指的是存储在公共数据库中的数字数据。区块链提供了一种创新的方式，可以自动且安全地传输信息。交易始于一方创建一个区块，然后由网络上数千甚至数百万台计算机进行验证。这种去中心化的金融交易账本不断发展，新数据不断添加。

区块链之所以具有防篡改功能，是因为每条记录都是独一无二的，拥有其独特的历史。修改一条记录就需要更改数百万条其他记录组成的整个链条。区块链基于三大关键原则：去中心化、透明化和不可篡改。

区块链每个代币可以代表基础资产的部分所有权，使以前流动性差的投资可以分割和交易。

基本分词过程

资产选择决定了哪些现实世界的资产将被代币化。对于房地产金融而言，这通常指的是抵押票据、房产契约或抵押贷款支持证券。

法律结构的设立确立了持有资产的实体。特殊目的公司通常承担这一职能，持有实物资产，而代币则代表受益所有权权益。

代币规范定义了代币是同质化的（可互换的）还是非同质化的（唯一的），哪个区块链网络将托管它们，以及它们将遵循哪些标准，例如以太坊上的 ERC-20 或 ERC-721。

智能合约开发创建控制代币行为的代码。这些合约可以自动完成所有权转移、收益分配、合规性检查以及其他传统上需要中介机构才能完成的功能。

区块链的选择决定了代币的发行地点。以太坊在大多数代币化项目中占据主导地位，但像 Polygon、Stellar、Algorand 以及 Plume 等新兴网络等平台也在争夺 RWA 市场份额。

代币发行和分发使投资者能够通过以下方式获得代币：安全令牌

一种代表所有权、价值转移或回报承诺的代币，所有这些都在区块链上进行代币化。

安全令牌根据司法管辖区的不同，提供相应的产品或其他合规机制。

为什么代币化对房地产至关重要

传统的房地产投资需要大量资金。无论是直接购买房产还是通过传统渠道投资抵押贷款证券，通常都需要至少六位数的投资额。

代币化实现了部分所有权。投资者无需投入 50 万美元投资房产或抵押贷款组合，只需购买价值 1000 美元的代币，即可获得部分权益。

流动性

将数字货币或代币快速转换为其他资产或现金而不影响其价格的能力。

流动性当资产可以在二级市场交易时，其价值将大幅提升。传统的房地产和抵押贷款投资可能需要数月才能售出，而代币化版本则有可能在数字交易所全天候交易。

区块链的不可篡改账本提高了透明度。每一笔交易、所有权变更和支付分配都会被永久且可验证地记录下来。链上

在区块链上记录和验证的交易。

链上.

当资产以区块链代币的形式存在时，地域障碍便不复存在。世界各地的投资者都可以投资于此前受地域或监管限制的代币化房地产项目。

什么是抵押票据

在深入探讨代币化之前，了解底层资产至关重要。

抵押贷款票据是借款人在贷款购买不动产时签署的法律文件。票据包含贷款金额、利率、还款期限、到期日以及借款人的还款承诺。

抵押契约或信托契约通过赋予贷款人在借款人违约时对房产的索偿权来担保票据。票据本身代表债务，而抵押契约则提供担保物。

抵押贷款票据的功能

当有人通过贷款购买房屋时，他们需要签署一份抵押贷款票据和一份抵押贷款合同。贷款机构持有抵押贷款票据，作为债务证明和借款人还款义务的凭证。

每月还款额支付给票据持有人。最初是原始贷款人，但票据经常会在二级市场上出售。

票据持有人有权收取还款、收取利息，并在借款人违约时取消抵押品赎回权。这些权利使抵押票据成为极具价值的金融工具。

二级抵押贷款票据市场

大多数人并不知道抵押贷款票据会在二级市场上活跃交易。银行和贷款机构通常会在贷款发放后出售贷款，以释放资金用于新的贷款业务。

个人债券持有人也会出售债券。例如，通过卖方融资（卖方充当银行）出售房产的人，之后可能会决定宁愿一次性拿到现金，也不愿等待数年才能收到月供。

传统的抵押贷款票据二级市场通过票据持有人和买家之间的私人交易运作。定价取决于借款人还款记录、房产价值、利率和剩余贷款余额等因素。

票据买家会评估这些因素，并提供低于剩余余额的折扣价。折扣反映了风险、货币时间价值以及买家要求的收益率。需要流动性的票据持有人可以出售您的抵押贷款票据通过成熟的买家对正常和不良票据进行评估和购买。

抵押贷款票据代币化如何运作

将抵押贷款票据代币化，是将二级市场概念转移到区块链基础设施上，从而显著提高了效率和可访问性。

分词结构

抵押票据或票据池会被置于一个法律实体结构中。该实体持有实际的票据及其相关的收款权利。

数字代币的创建代表了对该实体的部分所有权。每个代币持有者都拥有相应比例的基础抵押贷款票据资产。

智能合约

智能合约是一种数字协议，它无需中介机构即可安全地验证和执行合约条款。这些合约使交易双方能够以透明且无争议的方式直接进行交易——无论是金钱、财产、股票还是其他贵重物品。理解智能合约的一个好方法是将其比作自动售货机。通常，要使一份合同具有法律效力，您需要拜访律师或公证人，支付费用并最终签署文件。而使用智能合约，您只需将加密货币（例如比特币）存入系统（就像在自动售货机中一样）即可执行合约。

“>智能合约实现代币持有者与基础票据之间的自动化关联。当借款人偿还抵押贷款时，智能合约会自动按比例将份额分配给代币持有者。

区块链提供透明且不可篡改的所有权变更和支付分配记录。任何人都可以验证所有权和交易历史，而无需信任任何中央机构。

与传统抵押贷款支持证券相比的优势

传统的抵押贷款支持证券将贷款打包在一起，并通过涉及多个中介机构的复杂结构进行出售。投资银行、受托人、服务机构和评级机构都会从中收取费用。

通过智能合约自动化，代币化抵押贷款票据可以消除或减少许多中间环节。这有可能降低成本并提高投资者的回报。

最低投资额大幅下降。传统的抵押贷款支持证券 (MBS) 投资通常需要 10 万美元或更多。代币化票据可以分割成任意面额，使散户投资者也能参与其中。

交易摩擦大幅降低。传统的抵押贷款支持证券 (MBS) 交易涉及多方参与，结算延迟，且交易成本高昂。代币化票据可在区块链上进行点对点交易，并实现自动结算。

所有支付流程、违约和所有权变更都会被记录在链上，从而提高透明度。投资者可以准确验证其代币背后的资产以及这些资产的表现。

当前的限制和挑战

大多数司法管辖区的监管框架仍不明确。证券法适用于代币化抵押贷款票据，但现有法规如何适用于基于区块链的工具仍有待确定。

目前各平台之间尚未形成统一的标准。不同的代币化项目采用不同的技术标准，这使得跨平台交易和互操作性变得困难。

流动性仍在发展中。虽然代币化有望提高流动性，但许多代币化的RWA市场交易量仍然不足，难以实现便捷的买卖。

与传统金融体系的整合会带来复杂性。连接区块链

区块链的核心是区块组成的数字链，但并非传统意义上的区块链。这些“区块”由信息比特组成，当我们提到“区块”和“链”时，我们指的是存储在公共数据库中的数字数据。区块链提供了一种创新的方式，可以自动且安全地传输信息。交易始于一方创建一个区块，然后由网络上数千甚至数百万台计算机进行验证。这种去中心化的金融交易账本不断发展，新数据不断添加。

区块链之所以具有防篡改功能，是因为每条记录都是独一无二的，拥有其独特的历史。修改一条记录就需要更改数百万条其他记录组成的整个链条。区块链基于三大关键原则：去中心化、透明化和不可篡改。

区块链基于所有权记录的旧式房产登记系统和支付处理基础设施需要协调。

安全风险既存在于技术层面（智能合约漏洞，私钥

用于验证加密钱包所有权并授予对钱包内资金访问权限的代码。

私钥管理方面）和法律方面（所有权不明确、管辖权问题）。

代币化抵押贷款票据背后的技术基础设施

用于房地产代币化的区块链网络

以太坊凭借其成熟的智能合约功能和庞大的开发者生态系统，在代币化RWA领域处于领先地位。大多数现有的代币化项目都部署在以太坊或以太坊二层网络上。

Polygon 提供比以太坊主网更快的交易速度和更低的费用，同时保持与以太坊工具和标准的兼容性。多个房地产代币化平台使用 Polygon 来提升用户体验。

Stellar专为资产代币化和跨境支付而设计。其内置的合规功能和低交易成本使其成为受监管金融工具的理想选择。

Algorand 自诩为机构代币化的理想之选，具有高吞吐量、即时最终确认和企业级安全性等优势。多个房地产项目已在 Algorand 上线。

Plume 是一个专为 RWA 构建的新型区块链，其协议层内置了合规功能。自推出以来，它已吸引了超过 50 亿美元的管道资产。

智能合约管理抵押贷款支付

智能合约实现了代币化抵押贷款票据整个生命周期的自动化。

支付分配合约接收借款人的还款，并根据代币持有者的持股比例自动按比例分配给他们。这无需受托人等中介机构。

合规合同用于强制执行监管要求，例如投资者资质审核、地域限制和转让限制。这些规则无需人工干预即可自动执行。

违约管理合同用于处理借款人停止还款的情况。它们可以根据预设规则自动启动预定义的流程，例如通知、宽限期或止赎程序。

Oracle 系统连接链下

在加密货币网络上进行的交易，可以将价值转移到区块链之外。

“>链下数据

预言机对于代币化抵押贷款票据至关重要，因为它们将区块链智能合约与现实世界的信息联系起来。

Chainlink 在 RWA（真实资产）的预言机领域占据主导地位。其储备证明（PoE）数据验证代币化资产完全由真实的抵押票据支持。其价格数据提供精准的估值。其跨链互操作协议（CCIP）支持代币在不同区块链之间转移。

房地产估值预言机将当前的房地产价值输入智能合约。这使得贷款价值比的计算和风险评估能够更加精准。

支付验证预言机确认借款人正在按时支付款项。此信息会更新代币持有者仪表盘并触发分发智能合约。

代币化证券的全球监管环境

美国框架

美国证券交易委员会将大多数代币化资产视为证券，并受现行证券法的约束。这意味着它们需要遵守注册要求、投资者认证规则和信息披露义务。

一些代币化项目利用D条例的豁免条款来规避全面注册。这限制了代币销售对象，使其仅限于合格投资者，并限制了二级交易。

A+条例允许更广泛的投资者参与，其要求比全面注册更为宽松。一些平台使用A+条例进行代币化房地产发行。

拟议的 GENIUS 法案旨在为代币化证券提供更清晰的框架，从而可能减少监管的不确定性。

欧盟发展动态

欧盟分布式账本技术

分布式账本技术

“>DLT试点机制允许获得许可的平台在监管灵活性的前提下测试代币化证券交易和结算。这种沙盒机制有助于监管机构了解技术，同时鼓励创新。

加密资产市场（MiCA）监管条例为包括部分代币化证券在内的数字资产提供了全面的监管框架。MiCA在欧盟成员国之间制定了统一的规则。

MiFID II 和中央证券存管机构条例为代币化证券设定了透明度和投资者保护标准。

亚洲市场策略

新加坡金融管理局在代币化方面一直走在前列，已向DigiFT等平台颁发了代币化证券交易牌照。新加坡的目标是成为全球数字资产创新中心。

香港证券及期货事务监察委员会期货

一种衍生合约，概述了在未来特定日期以预定价格购买或出售特定资产的协议。

期货委员会已为代币化证券平台制定了框架，并明确了许可要求。

日本的监管方针侧重于在保护投资者的同时鼓励创新。多家日本大型金融机构正在积极开发代币化资产平台。

除传统抵押贷款支持证券之外的应用场景

卖方融资房产票据

当房产所有者通过卖方融资出售房产时，他们持有的是抵押票据，而不是一次性收到现金。这些票据可以代币化，从而在不出售全部票据的情况下创造流动性。

房产出售方可以将50%的贷款票据进行代币化，立即获得一半的现金，同时继续收取另一半的款项。这种方式比传统的票据出售方式更加灵活。

商业房地产债务

商业抵押贷款的期限比住宅抵押贷款更长，金额也更大。代币化通过分割的方式，使这些大额债务工具能够被小型投资者所接受。

一笔 5000 万美元的商业抵押贷款可以代币化为 100 万个 50 美元的代币，使散户投资者能够参与商业房地产贷款收益。

建筑贷款和过桥融资

短期房地产融资可以从代币化中获益匪浅。建筑贷款和过桥贷款的期限通常为6-24个月，利率较高。

将这些工具代币化，可以为那些寻求短期、高收益房地产投资机会，但又不想承担房产所有权复杂性的人们创造投资机会。

国际房地产融资

跨境房地产投资面临着货币兑换、法律复杂性和信任问题等诸多阻碍。代币化有望简化国际房地产融资。

欧洲投资者无需开设外国银行账户或进行复杂的电汇，即可轻松投资代币化的美国抵押贷款票据或亚洲房地产债务。稳定币支付和区块链结算消除了传统壁垒。

抵押贷款票据代币化的未来

机构采纳加速

大型金融机构正从试点项目转向生产部署。摩根大通的Onyx平台于2023年完成了首笔代币化抵押品结算。汇丰银行推出了代币化黄金，并正在测试代币化房地产贷款。

随着监管环境的日益明朗，机构参与度将会加快。鉴于资产代币化能够降低成本并提高效率，银行有强烈的动机将其应用于资产代币化。

与去中心化金融的整合

DeFi

去中心化金融（DeFi）是指建立在公共区块链上的与金融相关的去中心化应用程序（dApp）的大类。

“>DeFi各种协议开始引入代币化RWA。像Aave和MakerDAO这样的借贷平台正在探索RWA抵押品，以提供稳定性和实际收益。

抵押票据代币可作为去中心化金融（DeFi）贷款的抵押品，从而创造额外的实用性和流动性。借款人可以质押代币化的抵押资产，无需出售即可获得即时流动性。

收益聚合器可以自动优化多个代币化抵押贷款池的回报，为被动投资者提供多元化的房地产债务敞口。

提高散户投资者的参与便利性

随着平台日趋成熟和监管环境日趋明朗，散户投资者参与代币化抵押贷款票据投资的渠道将显著扩大。目前，一些平台已开始提供最低投资额为 100 至 500 美元的投资项目。

这种民主化使得普通投资者也能接触到以前只有机构和高净值人士才能参与的资产类别。在新加坡，个人投资者可以像购买股票一样轻松地投资美国抵押贷款票据。

跨链互操作性

未来的发展将使代币化抵押贷款票据能够在不同的区块链网络之间无缝转移。Chainlink 的 CCIP 和其他跨链协议正在构建这一基础设施。

这种互操作性将创建统一的流动性池，代币化资产无论源自哪个区块链，都可以在其中进行交易。更高的流动性将惠及所有市场参与者。

自动化合规与报告

智能合约将越来越多地自动处理监管合规事宜。客户身份验证、资质认证、税务申报和其他要求都将在无需人工干预的情况下执行。

这种自动化流程降低了合规成本，使全球投资更加便捷。投资者可以自动获得税务文件，而发行方则可以减少行政管理费用。

比较代币化抵押贷款投资和传统抵押贷款投资

流动性

将数字货币或代币快速转换为其他资产或现金而不影响其价格的能力。

“>流动性差异

传统抵押贷款票据可能需要数周甚至数月才能售出。市场不透明，买家有限，价格也需要协商。

代币化抵押贷款票据有望在数字交易所全天候交易，且定价透明。虽然实际流动性取决于市场深度，但基础设施能够实现更快的交易速度。

透明度和核查

传统抵押贷款支持证券涉及复杂的招股说明书，并且投资者需要信任中介机构。投资者难以核实基础贷款的质量或偿付情况。

代币化票据将所有数据记录在链上。精明的投资者可以准确核实其代币所对应的抵押贷款，查看支付历史记录，并独立确认估值。

成本结构

传统抵押贷款支持证券（MBS）涉及多层费用：投资银行费用、受托人费用、服务费和交易佣金。这些成本会降低投资者的回报。

代币化系统通过智能合约自动化消除了许多中间环节。虽然仍会有一些费用，但总体成本结构应该会显著降低。

最低投资额

传统的抵押贷款投资通常需要机构资本。散户投资者只能通过共同基金或房地产投资信托基金（REITs）来投资这类资产，而这些投资会产生额外的费用。

代币化使得直接投资成为可能，最低投资额可低至 100 美元，让散户投资者能够像机构投资者一样获得投资机会，而无需支付额外的费用。

风险与考量

智能合约漏洞

智能合约可能包含漏洞或逻辑错误，从而造成安全风险。区块链的不可篡改性意味着修复错误并非易事。

由信誉良好的安全公司进行全面审计至关重要。主流代币化平台在安全审计和漏洞赏金方面投入巨资。

监管不确定性

代币化证券的相关法律法规仍在不断发展完善。如今看似合规的项目，随着监管政策的变化，也可能面临挑战。

与法律专家合作并选择优先考虑合规性的平台可以降低这种风险。不同司法管辖区在这方面的规定也存在差异。

市场流动性风险

尽管代币化有望提高流动性，但许多代币化资产市场仍然流动性不足。如果没有价格波动，出售大量仓位可能仍然很困难。

随着采用率的提高，这种风险应该会降低，但早期代币化资产的交易频率可能不高。

技术复杂性

区块链系统、私钥管理和数字钱包的复杂性让许多传统投资者望而却步。

用户体验的改进和托管解决方案正在解决这个问题，但技术门槛仍然高于传统投资平台。

交易对手及法律风险

链上代币与链下资产之间的法律联系并非总是清晰明确。如果持有实物抵押票据的实体破产或存在欺诈行为，代币持有者可能缺乏明确的追索途径。

选择具有健全的法律结构、信誉良好的托管机构和清晰的所有权框架的平台可以降低这种风险。

房地产代币化投资入门指南

研究平台和项目

多个平台提供代币化房地产投资，但侧重点、法律结构和资产类型各不相同。投资前务必进行充分研究。

关键因素包括监管合规性、过往业绩、经审计的财务报表、智能合约审计以及底层资产的透明度。

了解最低投资要求

有些平台面向机构投资者，设有较高的最低投资额；而另一些平台则面向散户投资者，最低投资额低于1000美元。

考虑您的投资目标以及您希望将多少资金配置到这一新兴资产类别中。

评估资产质量

并非所有代币化抵押贷款票据都一样。评估借款人的信用质量、房产价值、贷款价值比和还款记录。

平台应提供底层资产的详细信息。如果数据有限或不清晰，则应引起警惕。

安全管理数字资产

代币化投资需要管理数字钱包和私钥。请了解安全最佳实践或使用信誉良好的托管解决方案。

切勿共享私钥。使用硬件钱包存放大量资产。启用所有可用的安全功能。

底线

抵押贷款票据代币化代表着全球房地产债务结构、交易和获取方式的根本性转变。

与传统抵押贷款支持证券相比，这项技术能够实现部分所有权、增强流动性、建立透明的所有权记录并降低成本。大型金融机构正将代币化从实验阶段推进到生产系统，这表明代币化正在成为主流基础设施，而非投机性技术。

监管框架仍在不断演变，这造成了一些不确定性。技术风险依然存在。智能合约

智能合约是一种数字协议，它无需中介机构即可安全地验证和执行合约条款。这些合约使交易双方能够以透明且无争议的方式直接进行交易——无论是金钱、财产、股票还是其他贵重物品。理解智能合约的一个好方法是将其比作自动售货机。通常，要使一份合同具有法律效力，您需要拜访律师或公证人，支付费用并最终签署文件。而使用智能合约，您只需将加密货币（例如比特币）存入系统（就像在自动售货机中一样）即可执行合约。

“>智能合约和区块链

区块链的核心是区块组成的数字链，但并非传统意义上的区块链。这些“区块”由信息比特组成，当我们提到“区块”和“链”时，我们指的是存储在公共数据库中的数字数据。区块链提供了一种创新的方式，可以自动且安全地传输信息。交易始于一方创建一个区块，然后由网络上数千甚至数百万台计算机进行验证。这种去中心化的金融交易账本不断发展，新数据不断添加。

区块链之所以具有防篡改功能，是因为每条记录都是独一无二的，拥有其独特的历史。修改一条记录就需要更改数百万条其他记录组成的整个链条。区块链基于三大关键原则：去中心化、透明化和不可篡改。

区块链安全性。与传统证券市场相比，市场流动性仍在发展中。

尽管面临这些挑战，发展趋势依然清晰。代币化的现实世界资产预计将从目前的不足350亿美元增长到2025年底的5000亿美元，到2030年达到数万亿美元。抵押贷款票据和房地产债务将占据这一增长的很大一部分。

对于投资者而言，代币化使投资者能够接触到以往只有机构投资者才能参与的资产类别。对于债券持有人而言，代币化创造了新的流动性选择，并提供了释放房地产债务价值的途径。对于整个金融体系而言，代币化有望带来更高效、更透明、更便捷的市场。

抵押贷款融资的未来正建立在区块链基础设施之上。了解代币化运作原理，将有助于您参与到这场变革之中。